KIEDY MOŻNA ROZWIĄZAĆ UMOWĘ Z LOKATOREM?
Często spotykam się z sytuacjami, kiedy właściciele zawierają umowy najmu z lokatorami, których postanowienia są sprzeczne z obowiązującym prawem.
Nie zawsze wynika to ze złej woli wynajmującego, częściej – z nieznajomości prawa, a dokładniej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kształtowanie praw i obowiązków lokatora w sposób mniej korzystny niż to wynika z w/w ustawy jest niedopuszczalne i jest w stosunku do niego bezskuteczne.
A zatem, kiedy zgodnie z ustawą można rozwiązać umowę z najemcą? Sytuacje te reguluje art. 11 ust. 2 – 5 ustawy.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
1.pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Ponadto, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy lub z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, może go używać, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźniki te są okresowo ogłaszane dla poszczególnych województw przez wojewodów.
Istnieje również możliwość wypowiedzenia przez właściciela umowy, nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego (jeśli dostarcza lokal zamienny okres wypowiedzenia wynosi pół roku). Na tych samych zasadach można wypowiedzieć umowę, jeśli w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. W takim wypadku, wypowiedzenie powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela (pod rygorem nieważności wypowiedzenia).
Należy pamiętać, że wypowiedzenie powinno posiadać formę pisemną pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Skuteczne rozwiązanie umowy najmu umożliwia wytoczenie powództwa eksmisyjnego oraz następnie, po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia, przymusowe opróżnienie lokalu przez komornika sądowego.
ODPOWIEDZ